Если нанимать стороннюю бригаду, то все равно ЖЭКу заплатишь за перекрытия стояка, там нужно заявку давать и т.п.
Я сделал проще, нанял бригаду из соседнего ЖЭКа, шабашили они, они же и договорились с сантехником ЖЭКа о перекрытии воды (7 труб переваривали, 5000 рублей удовольствие), а вот сколько заплатил за работы не помню, но в целом было бюджетно, по сравнению с ЖЭКом своим.
Что касается гарантий и т.п., с ЖЭКом судится, что со стеной разговаривать. Личных успешных примеров не имею. Если есть опасения качества работ, купи страховку ответственности перед третьими лицами, если по твоей вине авария будет.
Вот у меня был пример, потекла труба в межэтажном перекрытии, банально стояк горячей воды на уровне плиты. Вода капает, пошел к соседям, типа заливаете, у них сухо, у меня вода. Вызвали сантехника, дело ночью было, тот лазил лазил - течет старая труба на проходе в плите перекрытия, т.е. даже жгут не наложить. В итоге три дня меняли кусок трубы, вырезали ближе к полу у соседа сверху, и к потолку у меня. Ущебр... да всем плевать. Чтобы ванную не разнесли и были аккуратнее в работах, еще и доплатить пришлось 8000 рублей....