🏘 Как проверить квартиру перед покупкой : Правовые вопросы

🏘 Как проверить квартиру перед покупкой:

Чтобы избежать негативных последствий, внимательно проверяйте личность продавца и документы перед тем, как заключить договор купли-продажи.

1. Проверьте паспорт продавца. Проверить действительность документа можно с помощью сервиса МВД [ ➜ ]

2. Закажите выписку из ЕГРН с основными характеристиками и данными о переходе прав. Ее можно заказать самостоятельно на Госуслугах [ ➜ ]

3. Внимательно изучите все документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство). Убедитесь, что все данные совпадают. Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки на продажу.
Если использован маткапитал, детям нужно выделить доли в новом жилье. В противном случае сделка может быть оспорена.

4. Узнайте о наличии брачного договора или соглашения о разделе имущества, нотариального согласия от супруга на продажу квартиры.
Если недвижимость была приобретена до брака, получена в рамках приватизации, по наследству или на основании брачного договора, согласие от супруга на продажу не требуется.
Если квартира продается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте ФНП [ ➜ ]

5. В случае если поведение продавца вызывает у вас сомнения в его дееспособности , попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера.

6. Проверьте долги продавца. Данные о долгах и исполнительных производствах есть на сайте ФССП [ ➜ ]
Если продавец — банкрот, об этом можно узнать из Федерального реестра сведений о банкротстве [ ➜ ]
Судебные иски можно проверить продавца в картотеке арбитражных [ ➜ ] дел и на сайте ГАС правосудие [ ➜ ] Долги по коммунальным услугам должен погашать прежний собственник. Долги по капремонту перейдут новому владельцу.

Как обезопасить себя от рисков признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Одним из рисков при покупке жилья является банкротство продавца квартиры.

Если на момент совершения сделки купли-продажи недвижимости в отношении продавца была начата процедура банкротства физического лица, то сделку могут признать недействительной в соответствии со ст. 61.2 закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ.

Оспорить могут и всю цепочку сделок, даже если обанкротился не сам продавец, а предыдущий собственник квартиры.

Суд будет изучать, как покупка квартиры отразилась на финансовом состоянии покупателя, не была ли она фиктивной.

Покупатель должен подтвердить свою финансовую состоятельность справками 2-НДФЛ или документами о получении иного дохода, достаточного для приобретения данной недвижимости. Если он не сможет это сделать, сделка будет признана недействительной.

Перед покупкой недвижимости надо обязательно проверить продавца на банкротство.
Однако если продавец будет банкротиться в течение трех лет после продажи квартиры, сделку также могут признать недействительной.
Если сделка будет признана недействительной, то недвижимость у покупателя заберут, а денежные средства покупателю могут не отдать вовсе. Ему придется становиться в очередь в реестр требований кредиторов продавца.

Итак, как минимизировать риски и обезопасить себя:

1. Проверьте наличие долгов продавца на сайте судебных приставов. В идеале они должны отсутствовать.

2. Передача денежных средств продавцу должна быть быть подтверждена официально и соответствовать условиям договора

3. Квартира должна приобретаться по рыночной цене, хорошо если будет сделана официальная оценка стоимости данного объекта недвижимости. Не допускайте занижать стоимость квартиры.

4. Должна отсутствовать аффилированность продавца и покупателя, то есть они не должны находиться в родственных или подтверждаемых дружеских отношениях.

При соблюдении данных трех принципов суд с очень высокой степенью вероятности откажет финансовому управляющему продавца в оспаривании данной сделки и квартира останется у покупателя.