Покупка квартиры. : Беседка

В общем, пробежался сегодня по всем вариантам квартир. Было три 2-комнатные и две 1-комнатные. Самый интересный вариант (1-комнатная на 3 этаже в хорошем доме) посмотреть не получилось. Из всех понравилась только одна квартира, 2-комнатная, 52 квадратных метра. Расположена на 4 этаже 5-этажного дома, между квартирами, т.е. не крайняя. Окна комнат и кухни выходят на южную сторону, там большую половину дня светит солнце. Перед домом деревья, а чуть дальше вообще парк расположен, где грибы можно собирать. Также, рядом больница, две аптеки, несколько магазинов, детская школа, администрация посёлка, чуть дальше автобусная остановка, автостоянка и даже базовая станция оператора сотовой связи. Рядом, в подъезде, живёт глава посёлка. Ремонта в квартире нет, как и горячей воды. Но есть газ и, говорят, зимой неплохо топят. Хозяйка просила за квартиру 900 тыров, но применив навых "харизма" мне удалось уломать её до 800 тыров, из которых 600 сразу, а остальные с рассрочкой на 5 месяцев. Документы на квартиру готовы. Рассматриваю этот вариант как самый ликвидный из всех. Вообще, перед продажей, бабушка хочет посоветоваться с сыном, а тот приезжает только через неделю, следовательно однозначного решения пока не принято. Это, наверное, к лучшему. За неделю ещё посмотрю различные варианты, в том числе и ту 1-комнатную на 3 этаже, которую сегодня посмотреть не удалось.

Какое-то нехорошее у меня предчувствие на счёт ближайшей осени и зимы. В банках происходят какие-то изменения, они снова начинают давать крупные ипотеки под сниженные проценты. Это может стать толчком к ежегодному повышению цен на жилплощадь. Я уже было засомневался в ликвидности покупки, но информация о снижении процентной ставки по ипотекам привела меня в чувства. Но вариантов достойных нет. Все как сговорились, продают квартиры на 1 или 5 этажах, либо, в плохих домах. Единственный вариант, это тот, про который я писал выше. Завтра поеду на очередную встречу с хозяйкой и её сыном. Если честно, я ещё слабо представляю себя владельцем 2-комнатной квартиры..

Кстати да, народ опять ломанулся хатки прикупать... Объем ипотечных кредитов опять растет...

Что бы эта тема была не просто описанием событий, предшествующих покупке квартиры, постараюсь размещать тут и полезную информацию, может пригодится кому-нить. Завтра зделаю копию всех документов хозяйки и отнесу юристу, пусть проверяет. Паралельно, буду расписывать что требуется для осуществления зделки купли-продажи квартиры и какие могут быть подводные камни.

Дело сдвинулось с мёртвой точки, хозяин согласился на мои условия: 600 тыров сразу, 200 тыров с рассрочкой на 5 месяцев, т.е. до конца года. Показал документы. На руках право собственности на квартиру, договор передачи жилпложади в собственность, заключённый с администрацией, технический паспорт на квартиру, квитанции об оплате коммунальных платежей. Я сделал копии и притащил сегодня к риэлтеру. Он посмотрел, сказал, что всё OK и пояснил следующее. В случае рассрочки, договор будет заключён таким образом, что право собственности на квартиру передаётся мне с обременением. Это значит, что фактическим владельцем буду я, но права продать/подарить квартиру у меня не будет до тех пор, пока не выплачу всю сумму по договору, в установленные там сроки. Фишка в том, что если что-то случится с текущим владельцем и у него не будет родственников, то полноправным собственником я уже не стану, никогда. С другой стороны, если что-то случиться со мной и я не смогу выплатить всю сумму по договору в срок, то квартира, через суд, легко возвращается в собственность текущего владельца. Вот такая несправедливость. Если всё будет так как задумано, то в конце года я передаю оставшуюся сумму наличных текущему владельцу и он снимает обременение. После этого я становлюсь полноправным владельцем квартиры.

Теперь несколько нюансов:

- Перед покупкой, обязательно, из квартиры должны быть выписаны все жильцы.

- Следует лично пройти по всем инстанциям и собрать справки о том, что за квартирой не числиться долгов.

- Перевод денег на банковский счёт никак не отражает, за что именно были переведены деньги. Поэтому, предоплату следует передавать в виде наличности, обязательно взяв расписку с владельца о том, за что имеено он берёт деньги и сколько.

- У нас с ним устный договор, из которого следует, что пока я не выплатил всю сумму рассрочки, в квартире будет проживать его мама. Я мог не согласится с этим условием, но тогда бы не получил рассрочку. В этом случае я обязательно заключу договор сдачи помещения в аренду.

- Договор купли-продажи подписывается одновременно с передачей денег. Перед тем, как документы попадают в регистрационную палату, они должны быть соответствующим образом оформлены. Иначе, можно получить отказ, но деньги будут уже оплачены и ищи потом ветра в поле.

Я уже давно не слежу за всем этим делом, но
Во-первых, передача суммы выше определенного предела (600, думаю выше него) должна заверяться нотариально, т.е. не фитюлькин листок с его крестиком. Очень не нравится вариант с мамой. Она там сейчас прописана? Зачем? Теоретически могут быть наезды, если она там не прописана, но проживала длительный срок и это могут подтвердить где-то. Про твои фишки уточнение, не родственников, а наследников. Как и у него, так и у тебя. И все эти условия могут прописываться в договоре, например о покупке квартиры долями. Это будет обозначать, что заплатив 600 из 900, ты становишься владельцем 2/3 квартиры, без разницы, что произойдет потом. Перевод на банковский, как я помню, всегда включает упоминание за что идет оплата. Так что какой-то развод. По последнему - пофик, какие там отказы, вы подписываете договор, который должен быть выполнен обеими сторонами. Его регистрация обозначает, что по процедуре документы должны быть переданы в рег. палату. Если получите отказ, то по уже подписанному договору должны подать документы заново, иначе ты просто расторгаешь договор и требуешь обратно деньги, возможно, что через суд.

Спасибо, что высказал мысли. Заставил задуматься.
По логике, если я передам ему 600 тыров и мы подпишем договор, то квартира уже моя, целиком. Но мне нужно что-то кроме свидетелей, что может подтвердить факт передачи денег и показать назначение. Нотариально расписки не заверяются. Нотариус может заверить договор займа, но в моём случае, передача денег не является займом. Поэтому, полагаю, что свидетелй и росписки будет достаточно.
Проживание мамы там мне тоже не нравится. Она там прописана, как и владелец сын, но они на днях выпишутся. Сегодня он звонил, я ему намекнул, что неплохо было бы после договора купли-продажи заключить договор на аренду квартиры его мамой. Он сказал, что мама собирается уезжать. Так что со старушкой проблем не возникнет, хотя при желании она могла мне их создать.
Ну и самый поганый вариант, если он на каком-то этапе захочет меня кинуть. Через суд вернуть деньги будет непросто.

расписка не заверяется.
но ничего, кроме ленивости, не мешает нотариусу заверить подпись на совершенно любом документе, особенно приложении к договору.
вообще, если без нотариуса - достаточно простой письменной (рукописной! в попу компьютер!) формы с указанием, что деньги переданы во исполнение обязательств по такому-то договору.
единственный плюс от нотариально заверенной подписи - при разборках пропустится, скорее всего, этап экспертизы подлинности расписки/подписи

в любом случае, само наличие расписки - абсолютно обязательно. иначе, при кидалове, практически 100% теряется и квартира и деньги.
единственное исключение - когда в договоре прямо указана сумма сделки (не только оценка квартиры) и есть запись, что деньги эти получены и продавец претензий больше не имеет. заверенная, естественно. но стандартный вариант - все-таки расписка.

В общем, ходил и грузился мыслями по теме. Очень не нравится мне действующее обременение в случае, если деньги не будут переданы владельцу в полном объёме ещё до сдачи документов в рег. палату. Сегодня зашёл в местный филиал банка, чисто чтобы поинтерсоваться об словиях кредитования.. и взял кредит, на 13 месяцев. Потратил времени меньше часа, всё очень упрощено. Взял немного, только половину от 200 тыров. Вернее, больше и не дали, потому что нет кредитной истории. Ещё половину занял у знакомого. Считаю, что правильнее будет приобрести квартиру с полным правом собственности, без обременения, выплатив владельцу сразу всю сумму денег. Риск, конечно, больше. Я хоть и не смотрю программ, типа часа суда, но приобретённое в процессе жизни чувство обмана присутствует. Вообще, поражаюсь, насколько незащищёнными могут быть люди в данных условиях. Владелец получает деньги, подписывает договора и уезжает. В момент сдачи документов в рег. палату, правильность оформления документов и их состав не проверяется. Это значит, что обнаружив позже ошибку в документах, сделка может быть признана недействительной. Вот это меня больше всего сейчас грузит. Человека этого я могу больше не увидеть, как и его квартиру. Если же при сдаче документов в рег. палату обозначить, что денежная сумма передана частично и вторая часть будет получена после оформления документов, то в свидетельстве на право собственности будет пометка, что действует обременение, хотя его, по сути уже нет. Вот такой вот дибилизм.

Так впиши в договор, что расчет производится после завершения процедуры регистрации в регистрационной палате. Вроде как есть расчетный центр, банковские ячейки и пр., т.е. и продавец будет не внакладе, деньги ты туда внесешь ДО начала процедуры, а он снять их сможет только после того, как процедура кончится. Честно и без кидалова, правда, подороже будет.